不動産についての豆知識NO.68(ローン特約について)

2023年03月06日

今週の不動産豆知識NO.68【ローン特約について】

毎週月曜日1回、不動産の有益情報をセンチュリー21配信のYoutubeにてお届けしております。

第68回目の今週のテーマは『ローン特約』についてです。

『ローン特約』とは？

『ローン特約』とは、買主が住宅ローン等を利用する場合、金融機関等から融資が承認されなかった場合、買主は不動産を購入する契約を解除して、契約を白紙に戻すことができる特約を盛り込むことを『ローン特約』といいます。

ローンが下りなかった場合、売主から買主に手付金は返金され、違約金の支払いも必要ありません。

不動産を購入する時、現金ではなく、住宅ローンなどを組んで不動産を購入するケースが多いですよね。

住宅ローンを利用する時、金融機関に対して売買契約締結前に事前審査に通すことが一般的です。

事前審査は、借りる人の借入可能額を大まかに見るものなので、本人の自己申告に基づく情報で審査を行います。

本審査は、金融機関等が、実際にローンを実行するために、借りる人の借入可能額、購入物件を担保にするのでその物件が住宅ローンを組むのに適切かなどを総合的に判断して、さらに書面を提出して審査します。

本審査がおりると、正式に融資が実行されるので、書類などの裏付けをもとに詳細な審査が行われます。

このローン特約には2種類あり、買主がローンが通らずに不成立の場合に契約を解除する『解除条件型』、期限までにローンが不成立だった場合、契約を解除するか。解除しないのかを買主が決定する『解除権留保型』です。

ローンが通らなかったら、おそらくほとんどの買主が、どこか他の融資が受けれそうな金融機関等がないかを相談されます。

なので一般的には『解除権留保型』が多いと思います。

ひとつ注意点があります！

『解除権留保型』は、解除期日を過ぎてしまうと、ローン特約による解除ができなくなるので、注意が必要です！

『違約解除』は、頻繁にあるものではありません。

審査の途中で転職をしたり、審査内容に不備があった場合に、借入金額の減額や、不成立により白紙解約になったこともあります。

買主側がローン特約による解除を主張しても、必ず解除になるものでもありません。

ローン特約は、審査を進めていったけど、融資が不成立だった場合に認められるものです。

少し、補足・・

よく似た言葉に『手付解除』があります。

『手付解除』は、売主は手付の倍返し、買主は手付金を放棄することにより解除します。
仲介をした不動産会社に支払う仲介手数料も返金されませんの。

『ローン特約』の白紙解約は、手付金や残代金の一部に支払いがあった場合でも、売主は買主に対して、受け取った手付金や代金を返還しなければいけません。

ある日の🐱とA(宅建業者)との会話

🐱：ローン特約ってどんな特約になるの？
A：はい。ご説明いたします。
ローン特約とは、買主が住宅ローン等を利用する場合、金融機関等から融資が承認されなかった場合、買主は不動産を購入する特約を解除して、契約を白紙に戻すことができます。
A：この白紙に戻すことができる特約を盛り込むことを『ローン特約』といいます。

🐱：白紙解約って？
A：契約をなかったことにすることです。
手付金や残代金の一部について支払いがあった場合でも、売主は買主に対して、受け取った手付金や代金を返還しなければいけません。

A：ローン特約には2種類あります。

A：1つ目は、買主がローンが通らずに不成立の場合に契約を解除する『解除条件型』。
2つ目は、期限までにローンが不成立になった場合、契約を解除するか、解除しないのかを買主が決定する『解除権留保型』です。

A：ローンが通らなかった場合、おそらく大半の買主は、どこか他の融資機関でローンが組めないかなどの相談をされます。
なので、一般的には『解除権留保型』が多いと思います。
この場合、解除期日を過ぎてしまうと、ローン特約による解除ができなくなるので、注意が必要です。

🐱：そうなのね。ローン特約での解除って珍しくないもの？
A：はい。
そんなに頻繁にあるものではありませんが、たまにあります。

A：今まであった事例として、審査の途中で転職をしたり、審査内容に不備があった場合に、借入金額の減額や、不成立により白紙解約になったことがあります。

🐱：例えば、買主がローン特約による解除を主張したら、必ず解除になってしまうの？
A：いいえ、必ず解除が認められるものではありません。
過去の裁判に、買主がローンを成立させる努力を怠ったためにローンが通らずローン不成立になった時、ローン特約が認められなかったケースがあります。
ローン特約は、審査を進めていったけど、、融資が不成立だった場合に認められるものです。

🐱：そうなのね。
そういえば、『手付解除』って聞いたことあるんだけど、異なる点って何になるのかしら？

A:はい。『手付解除』は、売主は手付の倍返し、買主は手付金を放棄することにより解除します。
仲介をした不動産会社に支払う仲介手数料も返金されませんので、この点が大きく違う点になると思います。

🐱：よく分かったわ。ありがとう。

★詳しくはセンチュリー21youtubeをご覧下さい★

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