不動産についての豆知識NO.70(オーナチェンジについて)

2023年03月20日

今週の不動産豆知識NO.70【オーナチェンジについて】

毎週月曜日1回、不動産の有益情報をセンチュリー21配信のYoutubeにてお届けしております。

第70回目の今週のテーマは『オーナチェンジ』についてです。

オーナーチェンジとは？

『オーナーチェンジ』

一度は聞いたことがあるのではないでしょうか？

オーナーチェンジ物件とは、どのような物件で、入居者がいる場合でも売却することができるのでしょうか？

ご説明いたします！

オーナチェンジとは、入居者がいる状態のアパートやマンションなどの物件を売買することです。

家賃を受け取る貸主の権利、敷金返還義務や修繕義務等の貸主の義務、入居者と貸借契約はそのまま引き継がれます。

さて、すでに入居者がいる場合でも、売却は可能なのでしょうか？

賃貸物件に入居者がいても、いなくても、そのままの状態で物件を売却することは可能です。

所有者を切り替える『オーナーチェンジ』という方法であれば、オーナーが変わるだけなので、入居者の方は退去する必要はなく、そのまま住み続けてもらうことができます。

オーナーチェンジ物件の、一番のメリットは、物件を購入してすぐに家賃収入が得られることでしょうか。

もしも、まったくの空室の状態から賃貸経営を始めようとしたら、入居者を募集する、家賃をいくらにするかの設定などの手間や時間、資金が必要になります。

しかし、オーナーチェンジ物件であれば、そのような手間やリスクがかなり軽減されます。

賃貸の契約者がいる状態での物件売買は、投資家にとって『購入後すぐに家賃収入が得られる取引』なので、わりと人気があります。

次に、オーナーチェンジ物件のメリットは何でしょうか？

短期間で売却ができた場合、すぐに現金化できます。

売却期間中も、入居者がいる限り家賃収入を得られます。

入居者が賃貸物件を契約する際には、敷金や保証金を預かっている人が多いと思います。

賃貸中の物件を売却する際に気を付けなければいけないことは、この敷金・保証金の取り扱いです。

預かった敷金・保証金は修繕費用に充てられ、余った分は入居者へ返還する義務があります。

入居したまま売却する場合は、新オーナーに返還義務を引き継ぎます。

売却する賃貸物件に入居者がいる場合は、必ず事前に新オーナへ『敷金・保証金』について引き継いでおきましょう。

また、家賃滞納がある場合は旧オーナーが敷金・保証金から滞納分を差し引き、新オーナーがその残金分の返還義務を引き継ぐのが原則です。

賃貸中の物件を売却する時の流れを簡単にご紹介いたします。

1：購入、もしくは退去する意思はあるのか。入居者の意思を確認すること。

※賃貸借契約は契約期間満了時に自動的に更新されるため、購入、または退去の意思があるかの確認は、入居者の賃貸契約期間満了の最低6カ月前までに行いましょう。

2：査定依頼をする

売却予定の物件が、将来的にどのくらいの収益を上げられるかなどの見込みから価格がつけられます。

3：不動産会社と媒介契約を結ぶ

4：物件を売ってもらうための売却活動

5：買主との価格交渉、買付申込

6：旧オーナーから新オーナーへ引渡し

3～6は、契約を結んだ不動産会社が中心に行ってくれます。

信頼できそうな不動産会社と媒介契約を結ぶことをおススメいたします。

7：入居者へオーナーの変更通知を行う

入居者が住んだまま売却する場合は、新旧オーナーの連名で『賃貸人の地位変更通知書』を作成し、入居者へ①～⑤の事項を伝達します

①新旧オーナーの名前・住所・連絡先

②オーナーの変更した日（所有権移転登記の日になります）

③これまでの賃貸借契約のまま新オーナーへ引き継がれたこと

④敷金の返還義務は新オーナーへ引き継がれたこと

⑤家賃の振込先の変更案内

入居者の方に変更通知を確認してもらったら、同意書に署名・捺印してもらいます。

この同意書は、敷金や家賃の扱いが明確になる大切な書類です。

新しくオーナーになる方が大切に保管しましょう。

ある日の🐱とA(宅建業者)との会話

🐱：オーナーチェンジ物件って何？
A：はい。ご説明いたします。
オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態のアパートやマンションなどの物件を売買することです。

🐱：人が住んでいるのに売却は可能なの？
A：はい。可能です。
その賃貸物件に入居者がいても、そのままの状態で物件を売却することはできます。
A：所有者を切り替える『オーナーチェンジ』なら、オーナーが変わるだけなので、入居者の方は退去する必要はなく、そのまま住み続けてもらうことができます。

🐱：オーナーチェンジ物件の売却のメリットって？
A：はい。ご説明いたします。
オーナーチェンジ物件の、一番のメリットは物件を購入してすぐに家賃収入が得られることでしょうか。
もしも、まったくの空室の状態から賃貸経営を始めようとしたら、入居者を募集する、家賃をいくらに設定するかなどを決める手間や時間がかかります。

A：あとは、短期間で売却できた場合には、すぐに現金化できます。そして、売却期間中も、入居者がいるかぎり、家賃収入を得られます。

🐱：入居したままの売却なら、新しいオーナーに返還義務を引き継ぐのね。

A:はい、その通りです。
売却する賃貸物件に入居者がいる場合、必ず新オーナーへ『敷金・保証金』について引き継いでおきましょう。

A:また、家賃滞納がある場合は旧オーナーが敷金・保証金から滞納分を差し引いて、新オーナーがその残金分の返還義務を引き継ぐのが原則となります。

🐱：賃貸中の物件を売却する時の流れを教えてもらってもいいかしら？

A：はい。
簡単な流れをご説明いたします。

まず、入居者の方に購入、もしくは退去する意思はあるのかを確認します。
この意思確認は、入居者の賃貸契約期限満了の最低6カ月までに行います。

A：次に、査定依頼をして、一番信頼できる不動産会社と媒介契約を結びます。
そして、売却活動をしてもらい、価格交渉や買付の申込、旧オーナーから新オーナーへの引き渡しを行います。
この活動は、媒介契約を結んだ不動産会社が中心に行ってくれるので安心です。

A：最後に、入居者へオーナーの変更通知を行います。
入居者が住んだまま売却する場合は、新旧オーナーの連名で『賃貸人の地位変更通知書』を作成して入居者へ必要事項を伝達します。

A：そして入居者の方が変更通知を確認して、同意書に署名・捺印してもらいます。
この同意書は、敷金や家賃の扱いが明確になるとても大切な書類です。
新オーナーになる方は、大切に保管をしてくださいね。

🐱：よく分かったわ。ありがとう。

★詳しくはセンチュリー21youtubeをご覧下さい★

※本動画は２０２１年１０月２２日に収録したものです。 今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

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