不動産についての豆知識NO.71(意思能力について)

2023年03月27日

今週の不動産豆知識NO.71【意思能力について】

毎週月曜日1回、不動産の有益情報をセンチュリー21配信のYoutubeにてお届けしております。

第71回目の今週のテーマは『意思能力』についてです。

意思能力とは何でしょうか？

まず、『意思能力』とは何でしょうか？

『意思能力』とは、自分がした行為の結果を判断することができる能力のことです。

『意思能力』がないとされる例として、小学校に入学していない未就学児、ひどく酔った泥酔者、高度の精神障害者などがあります。

正常な判断能力ができないので『意思無能力者』となります。

そして『法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする』と明記されています(改正民法第3条の2)

名義人が認知症の場合、不動産売却は可能？

例えば、名義人が認知症の場合は、不動産の売却はできるのでしょうか？

不動産の売買などの法律行為を行うためには、当事者の意思能力が必要となります。なので、不動産の所有者が意思能力が無い場合には、不動産売買を行うことが出来ません。

もしも、仮に不動産を売買してしまっても、意思能力のない方の契約は無効となります。

では、名義人が認知症の場合、相続などで名義が変更になるまで、不動産の処分、売買はできないのでしょうか？

認知症であっても、医師の診断結果で判断能力があると診断されれば売却は可能という場合もあります。

医師の診断結果で、判断能力が無いと診断されたときは『成年後見人制度』を利用します。

しかし、この『成年後見人制度』を利用する場合には注意が必要です。

『成年後見人制度』とは、認知症などが原因で意思能力がない者に代わって家庭裁判所の選任した成年後見人が法律行為を行うことができる制度です。

注意していただきたいことは、家庭裁判所への申し立てから選任まで数カ月は必要となります。そして、必ずしもご家族の方が後見人になるとは限りません。

場合によっては司法書士、弁護士などの法の専門家が選任されることもあります。

『成年後見人』は『被成年後見人』の資産を守る役でもあるので、自宅以外に資産がたくさんあり、自宅を売却する必要が無い場合には、売却しないという判断をすることもあります。

『成年後見人』が売却しようとしても、家庭裁判所が許可を出さないというケースも考えられますし、『成年後見人』をつけたとしても、必ず売却できるわけではありませんので、こちらもご注意ください！

大切な不動産のことです。まずは信頼できる不動産会社に相談されるのが一番だと思います。

不動産取引では、司法書士が意思確認をするので、事前にご本人と司法書士が面談し、進むようなケースもあります。

これから先、ますます高齢化も進み、同じような問題を抱える方が多く出てくるかと思います。

裁判所の売却許可などの必要のない『任意後見制度』を利用し、将来に備えることも重要になってくるかと思います。

（『任意後見制度』とは、本人に十分な判断能力があるうちに、判断能力が低下した場合に備えて、あらかじめ本人自らが任意後見人を決めておく制度です。）

成年後見人制度を利用する場合の相談もできることもあります。司法書士などの専門家と連携できる不動産会社に、早いうちにご相談されるのが良いと思います。

ある日の🐱とA(宅建業者)との会話

🐱：名義人が認知症の場合、不動産売却は可能なの？
A：はい。ご説明いたします。
不動産の売買などの法律行為を行うためには、当事者の意思能力が必要となります。
なので、不動産の所有者が意思能力が無い場合には、不動産の売買を行うことが出来ません。

🐱：意思能力とは何？
A：はい。
意思能力とは、自分がした行為の結果を判断することができる能力のことです。

A：例えば、小学校に入学していない未就学児、ひどく酔った泥酔者などは正常な判断ができないので『意思無能力者』となります。
そして改正民法第3条の2にありますが『法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は無効とする』と明記されています。

🐱：じゃあ、名義人が認知症の場合は不動産の売買はできないわね。
A：はい。
先ほども、申しましたが当事者の意思能力が必要となりますので、不動産の名義人の方が意思能力が無い場合には、不動産売買を行うことが出来ません。

🐱：名義人が認知症の場合は、相続などで名義が変更になるまで、不動産の処分、売買はできないの？
A:いいえ、名義人の方が認知症であっても、医師の診断結果で判断能力があると診断されれば売却は可能という場合もあります。
また、医師の診断結果で判断能力が無いと診断されたときは『成年後見人制度』を利用します。

🐱：成年後見人制度って何？
A：はい。
成年後見人制度とは、認知症などが原因で意思能力がない者に代わって家庭裁判所の選任した成年後見人が法律行為を行うことができる制度です。
注意していただきたいことは、家庭裁判所への申し立てから選任まで数カ月は必要となります。

A：そして、必ずしもご家族の方が後見人になるとは限りません。
場合によっては司法書士、弁護士などの法の専門家が選任されることもあります。

A：そして成年後見人が売却しようとしても、家庭裁判所が許可を出さないというケースも考えられますし、成年後見人を付けたとしても、必ず売却できるわけではないので、ご注意ください。

A：これから先、ますます高齢化も進み、同じような問題を抱える方が多く出てくるかと思います。
まずは、司法書士などの専門家と連携できる不動産会社に、早いうちにご相談されるのも良いかと思います。

🐱：そうね。よく分かったわ。ありがとう。

★詳しくはセンチュリー21youtubeをご覧下さい★

※本動画は２０２１年１０月２２日に収録したものです。 今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

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