不動産についての豆知識NO.77(収益物件について) ｜安佐南区・安佐北区の不動産売買なら、センチュリー21 リベルテへ

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不動産についての豆知識NO.77(収益物件について)

2023年05月15日

今週の不動産豆知識NO.77【収益物件について】

毎週月曜日1回、不動産の有益情報をセンチュリー21配信のYoutubeにてお届けしております。

第77回目の今週のテーマは『収益物件』についてです。

収益物件の売却は通常と異なるの？

まず始めに『収益物件』とは、どのような物件のことでしょうか？

『収益物件』とは、個人や事業者に物件を貸すことで、毎月一定の賃料収入を得る目的の不動産のことです。

同じ居住用物件でも、自分が住むためのマイホームと賃貸目的の収益不動産は区別されており、収益不動産の購入には住宅ローンは利用できませんので、ご注意を・・

賃貸に出しているマンションを売却しようとする場合、賃貸で貸している不動産は収益物件としての売却となりますので、買主は投資目的で買うことになりますので利回りを考えて取引されます。

通常の物件と査定方法も異なります。

収益物件は、『収益還元法』という手法で査定されます。

ちなみに、居住用の場合は、建物の価値や近隣の事例などで査定金額が決められます。

収益物件を売却する際、ポイントとして押さえていただきたいことが2つあります。

まず一つ目は、査定を依頼する不動産会社の選び方です。

居住用と投資用の不動産では取り扱いが変わってきます。

マンションの一部屋だけなら、そう大して大きな差はないのですが、一等マンションやビル等になってくると専門知識も異なります。

そして二つ目は、売却をするタイミングになります。

投資用の不動産は建物の耐用年数に応じて減価償却費として経費に計上できるので、所得税などの税金対策になります。

また、ローンの支払額のうち元金返済分は経費にすることができず、利息分のみが経費として計上できます。

一番気になるのが、いくらで売れるかだと思いますが、収益物件には通常の売却とは違い、

色々な知識が必要になってきます。

そういった知識を持った不動産会社に売却を任せるのが安心だと思います。

ある日の🐱とA(宅建業者)との会話

🐱：賃貸に出しているマンションを売却しようとする場合、通常の居住用の不動産と何か違いはあるの？
A：はい。
賃貸で貸している不動産は収益物件としての売却となりますので、買主様は投資を目的として買うことになります。
なので、利回りを考えて取引されることになります。

🐱：売却が違うってことは、査定方法も違うの？
A：はい。異なります。
収益物件ですと、収益還元法という手法で査定されます。
居住用の場合は近隣の事例や建物の価値で査定金額が決められますが、収益物件は家賃収入に対する利回りで金額を算出します。

🐱：そうなのね。収益物件を売却する時に、押さえておきたいポイントは何かあるのかしら？
A：はい。お答えいたします。
特に押さえていただきたいことは2つあります。
まず一つ目として、依頼する不動産会社の選び方です。
居住用と投資用の不動産では取り扱い方が変わってきます。
マンションの一部屋を賃貸に出している場合でしたら、さほど大きな差はありませんが、一棟まるごとのマンションやビル等になってくると専門知識も異なってきます。

A：次に二つ目として、売却をするタイミングです。
投資用の不動産は建物の耐用年数応じて減価償却費として経費に計上できるので、所得税などの税金対策になります。
また。ローンの支払額のうち元金返済分は経費にすることができず、利息分のみが経費として計上できます。

🐱：ということは、減価償却費とローンの利息分は経費に計上できるのね！
A：はい。その通りです。
ローンの支払額は一定の場合でも、その内訳は、最初のうちは利息分の割合が高く、徐々に元金分の割合が高くなっていきます。
そして元金分の金額が原価償却費を上回ったとき、節税効果も薄れるので、売却のタイミングとしては良いと思われます。

🐱：なるほど！いくらで売れるのか、お金のことばかり気になっていたけど、そういう知識も必要なのね。
A：はい。おっしゃる通りです！
収益物件は、通常の売却とは異なります。収益物件の知識がある不動産会社、または担当営業のいる不動産会社に依頼されるのが良いと思います。

🐱：そうね。ありがとう。

★詳しくはセンチュリー21youtubeをご覧下さい★