不動産についての豆知識NO.78(再建不可について)

2023年05月22日

今週の不動産豆知識NO.78【再建不可について】

毎週月曜日1回、不動産の有益情報をセンチュリー21配信のYoutubeにてお届けしております。

第78回目の今週のテーマは『再建不可』についてです。

再建不可の物件でも売却できるの？

まず、始めに『再建不可』とは、どのような物件のことでしょうか？

『再建不可』とは、建築基準法の接道義務を満たしておらず、今建てられている建物を壊してしまった場合、再び新たな建物を建てることができない土地のこと、既存不適格建築物などになります。

再建築ができない理由として、各自治体ごとの条例などが関係しているケースもありますが、大体が接道義務(建築基準法第43条)を果たしていないケースになります。

先ほど出てきました「接道義務」とは、建物を建てるために【幅員が4m以上ある建築基準法上の道路に2ｍ以上接していなければならない】という決まりのことです。

『なぜ接道義務を果たさないといけないのか？』

防災や安全のために消防車や救急車などの緊急車両の出入りを確保して、スムーズに消火活動や救助などが行えるようにする目的がある為です。

このように、接道義務は万が一の緊急時に、安心して住むことができる街づくりをする上で、とても大切な規定になります。

では『再建不可物件』の売却が難しいと言われる、いくつかの理由をご説明いたします。

まず一つ目。

再建不可物件は、今建てられている建物を壊してしまった場合、地震や津波などの天災で倒壊してしまった場合、再び新しく建物を建てることができません。

そして二つ目。

住宅ローンが組めない。

再建築不可物件は、既存の建物をリフォームして利用するしかない為、活用方法が限定的であり、担保価値が低くなります。

金融機関は担保価値で融資額を決めることになるため、買主が希望するローンが組めない可能性が高くなります。

そして三つ目。

物件によっては地質調査ができない場合があります。

再建不可物件は土地が狭いことが多いので、むき出しの地面が少ないと思います。

そうなると場合によっては、地質調査ができないため、耐震リフォームをする時などには注意が必要になってきます。

このように、使い方が限定されており、建て替えができないため、買主様にメリットよりも、デメリットのほうが多く、再建築不可物件の購入は敬遠されることになります。

再建不可物件を売却しようとした場合、いくつかの方法があります。

もし、その物件が人気エリアや利便性良好な立地にある場合、実際に住むのではなく、投資用の物件としての需要も見込まれるため、売却価格も上がりやすいと思います。

更に、セットバックなどの申請によって、再建築可能物件に変更できる可能性があれば、より高く売却することもできるかもしれません。

間口が2m未満なら、再建築不可物件となりますが、隣地から土地を購入したり借りたりすることで、間口を広げて再建築可能な物件とすることができます。

その他に、隣接者に土地を買いませんか？と声をかけてみる方法もあります。

もしかすると、隣接者の方が増築を考えているかもしれません！

土地が道路に面している間口を広げるために土地を売却してもらったり、賃借したりするなど、協力を仰げる可能性もあります。

そうなれば、建築可能物件として売却する道も開けるかもしれません。

金額は関係なく、早く売却したいなら買取という方法もあります。

不動産会社が買い取った後、周辺物件の買取を進めて、一団の土地を分譲するなど不動産会社だからこそできる活用方法を検討することもできます。

再建不可物件の売却するには、土地勘があり、土地の事情に詳しい不動産会社に相談してみるのが一番だと思います。

どの不動産会社に相談したらいいか分からない場合は、2～3社に相談してみて、一番信頼できる不動産会社を選ぶのもいいかもしれませんね。

ある日の🐱とA(宅建業者)との会話

🐱：再建不可物件って、どんな物件なの？
A：はい。お答えいたします。
再建不可物件とは、建築基準法の接道義務を満たしておらず、今、建ててある建物を壊してしまった場合、再び新たな建物を建てることができない土地、既存不適格建築物などになります。

🐱：接道義務って？
A：はい。
接道義務とは、建物を建てるために幅員が4ｍ以上ある建築基準法上の道路に2ｍ以上接していなければならないという決まりのことです。

🐱：なんで、接道義務を果たさないといけないの？
A：はい。お答えいたします。
防災や安全のために消防車や救急車などの緊急車両の出入りを確保して、スムーズに消化活動や救助などが行えるようにする目的があるためです。
A：このように、接道義務は万が一の緊急時に、安心して住むことができる街づくりをする上で、とても大切な規定になります。

🐱：なるほどね。じゃあ、やっぱり再建不可物件の売却は難しそうよね。
A：はい。売却はできますが、やはり、難しいと思います。
いくつかの理由をご説明いたします。
A：まず一つ目として、再建不可物件は、今建てられている建物を壊してしまった場合、地震や津波などの天災で倒壊してしまった場合、再び建築することができません。

A：二つ目として、金融機関は担保価値で融資額を決めることになるため、買主様が希望するローンが組めない可能性が高くなります。

A：最後の三つ目、再建不可物件は、土地が狭いことが多いのでむき出しの地面が少ないと思います。
そのため、地質調査ができないため、耐震リフォームをする時などには注意が必要になってきます。

🐱：使い方が限定されてるのね。建て替えもできないし・・
A：はい。
しかし、その物件が人気エリアや利便性良好な立地にある場合、実際に住むのではなく、投資用の物件としての需要も見込まれるため、売却価格も上がりやすいと思います。
A：金額は関係なく、早く売却したいなら買取という方法もあります。

🐱：なるほど。
A：再建不可物件の売却をするには、土地勘があり、土地の事情に詳しい不動産会社に相談してみるのが良いと思います。
どの不動産会社に相談したらいいか分からない場合は、2～3社に相談してみて、一番信頼できる不動産会社を選ぶのもいいかもしれませんね。

★詳しくはセンチュリー21youtubeをご覧下さい★

※本動画は２０２１年１０月２２日に収録したものです。 今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

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