不動産についての豆知識NO.29(一般媒介ＶＳ専任媒介について)

2022年05月23日

今週の不動産豆知識NO.29【一般媒介ＶＳ専任媒介について】

毎週月曜日1回、不動産の有益情報をセンチュリー21配信のYoutubeにてお届けしております。

第29回目の今週のテーマは『一般媒介ＶＳ専任媒介』についてです。

一般媒介？専任媒介？

まず、一般媒介、専任媒介とは何でしょうか？

不動産を売却する際、不動産会社と結ぶ契約のことを『媒介契約』と言います。

その時に、『どの媒介契約を選べばいいの？』

『一般媒介と専任媒介って何が違うの？』

『どっちを選んだ方が売却がスムーズにいくの？』

など悩みますよね・・・

媒介契約を結ぶ際、その不動産が高く売れるのか、早く売却することができるのかを左右する要素の一つであり、とても重要です！

媒介契約の種類

まず、『媒介契約』の3種類をご紹介します。

1：一般媒介

一般媒介の一番の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。

複数の不動産会社、例えば3社と契約したとします。

その3社の中で、一番条件のいい買主を探してきてくれた不動産会社と最終的に取引を進めることができます。

そして、指定流通機構【レインズ】への物件情報登録義務がありありません！

ここでcheckpointo！

Q：レインズとは？

A：レインズとは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。
レインズに登録されることにより、全国の不動産会社が掲載されている物件情報を閲覧することができます。
登録することで売却することで売却したい物件の情報がより多くの不動産会社に共有されることにより、買い手も見つかりやすくなるメリットがあります。

2：専任媒介契約

専任媒介契約の一番の特徴は、不動産会社1社とのみ契約を結ぶことです。

自分で買主を見つけるのもＯＫです！

不動産会社と1対1なので、状況が把握しやすく、対応がスムーズです。

そして、専任媒介契約を結ぶと、締結日の翌日から7日以内に(休業日は含まない)レインズに登録、2週間に1回以上売主に販売状況を報告することが義務づけられています。

レインズに物件を登録することにより、物件の情報が全国に共有でき、早く買主を見つけることができるというメリットがあります！

もちろん、販売状況も報告してもらえるので、今、物件をどのくらいの人が見て、気にいってくれているのかなどの判断になります。

3：専属専任契約：専任媒介契約と似ていますが、最大の違い、特徴は不動産会社が見つけてきた相手としか契約できないということです。

そして、専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様、不動産会社1社とのみ契約を結ぶことです。

ここで、専任媒介契約との違いは、不動産会社からの活動報告が1週間に1回以上となるため、より積極的な売却活動が期待できることです。

そして、一番の特徴は、専属専任媒介を結んでしまうと、例えば、売主様自身が買主を見つけたとしても、契約を結んだ不動産会社を介さずには売却できないところです。

とても、制限が多く、拘束力の強い契約になります。

一般ＶＳ専任　メリット・デメリット

では、一般媒介と専任媒介、それぞれのメリット・デメリットを紹介いたします。

※ここでは専属専任売媒介のメリット・デメリットは省きます・・

一般媒介のメリット①

レインズへの登録義務がないため、物件の売却情報が公にならないので、近所や知り合いに物件を売却していることを知られずにすみます。

一般媒介のメリット②

複数社と契約ができるため、自社の利益を追求した【囲い込み】などの心配がなく、
例え【囲い込み】をする不動産会社があったとしても、他の不動産会社が販売活動を行ってくれるので、安心です。
そして、もちろんご自分で買主を見つけることも可能です！

一般媒介のデメリット①

複数社との契約になるため、自社で広告費や宣伝費をかけて一生懸命に販売活動をしても、結局、他社で売れてしまえば仲介手数料は0円です・・・
それどころか、広告費や宣伝費がマイナスになります・・このように、不動産会社のやる気やモチベーションが下がることです。

一般媒介のデメリット②

販売状況の報告が義務ではないため、それぞれの不動産会社が、今、どのような状況なのか・・販売状況が見えづらいことです。

専任媒介のメリット①

専任媒介契約を結ぶと、2週間に1度の状況報告が義務づけらているので、今、どのくらい反響があり、どの金額で買いたい人がいるかなどの営業活動を知ることができ、状況を把握しやすいところです。

専任媒介のメリット②

専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は物件をレインズに登録する義務があるので、全国の不動産会社が物件を検索することができ、【囲い込み】を防ぎ、より良い条件で物件を購入してくれる人を広く集めることができます。

専任媒介のデメリット①

まず、両手仲介を行えば不動産会社は売主・買主の両方から仲介手数料を頂けます。もしも、他社が買主を見つけてきたら、仲介手数料は売主からだけになります・・のため、不動産会社はその物件を他社からの紹介に応じずに囲い込もうとするのです。

※このような行為を【囲い込み】と言います

囲い込みを受けると、物件がなかなか売れないという現象が起きてしまいます。

専任媒介のデメリット②

専任媒介を結ぶと、レインズに登録する義務があるので、不動産を売却していることが近所や知人に知られてしまう可能性があります。

それぞれ、もちろんメリットもデメリットがあります。

信頼した不動産会社1社に任せた方が、手厚いサポートも受けられ、販売状況も把握でき、確実に売却したいという方にしっかりと寄り添うことができるため、専任媒介契約がおススメです。

ある日の🐱とA(宅建業との会話)

🐱：不動産会社と結ぶ契約って、どんな契約があるの？
A：はい。
媒介契約には『一般媒介』『専任媒介』『専属専任媒介』の3種類あります。

🐱：それぞれの特徴って何？
A：はい。
まず『一般媒介』ですが、こちらの契約の特徴は、複数の不動産会社と契約を結ぶことができます。
そして、売主様自身が買い手を見つけて成約することも可能です。
次に『専任媒介』ですが、契約を結ぶことができるのは1社だけになります。一般のように複数の不動産会社と契約することは出来ません。
契約を結んだ不動産会社は、売主にたいして2週間に1回以上の状況報告義務があり、物件情報を、契約締結日から7日以内に指定流通機構『レインズ』へ登録する義務があります。
最後に『専属専任媒介』ですが、専任媒介と同様に、契約を結ぶことができるのは1社だけです。
そして、売主にたいして1週間に1回以上の状況報告義務があり、物件情報を、契約締結日から5日以内に指定流通機構『レインズ』へ登録する義務があります。

🐱：それぞれ特徴があるのね・・
A：そうですね。
それぞれ、メリットもデメリットもあります。
制限の厳しさでいうと、やはり専属専任媒介が一番制限が多く、拘束力の高い契約になります。
反対に、一番自由度が高く、制限もゆるいのが一般媒介だと思います。

🐱：どの契約を選ぶのがいいのかしら？
A：売主様にとっても、不動産会社にとっても『専任媒介契約』が一番メリットが多く、安心な契約だと思います。
どの不動産会社に任せるかの判断にもなるので、複数の不動産会社に査定を依頼して、実際に話をして、一番信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

🐱：そうね、よくわかったわ。ありがとう！

★詳しくはセンチュリー21youtubeをご覧下さい★

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