不動産についての豆知識NO.37契約不適合責任について)

2022年07月18日

今週の不動産豆知識NO.37【契約不適合責任について】

毎週月曜日1回、不動産の有益情報をセンチュリー21配信のYoutubeにてお届けしております。

第37回目の今週のテーマは『契約不適合責任』についてです。

契約不適合責任とは？

まず始めに、『契約不適合責任』とは何でしょうか？

ご説明いたします。

『契約不適合責任』とは民法改正によりできた新制度です。

以前は『瑕疵担保責任』という制度があり、2020年4月1日から新しく『契約不適合責任』に変わりました。

『契約不適合責任』とは、売買する不動産に『隠れた瑕疵』があった時に、売主が買主に対して負う責任のことです。

①目的物の種類　②目的物の数量　③目的物の品質の①～③のいずれかに関して契約内容との間に相違があった場合に売主が買主に対して責任を負います。

旧『瑕疵担保責任』と新『契約不適合責任』の違いとは？

売主の保証すべき範囲が増えて、買主が損害賠償請求や契約解除をしやすくなりました。

すなわち、買主から売主への請求の範囲が以前よりも広くなりました。

『瑕疵担保責任』で買主が売主に請求できることは【損害賠償請求】と【契約解除】

の2つだけでした。

仮に瑕疵の存在を売主は知らずに、買主が気付いていた状態で購入したようなケースでは，売主は瑕疵担保責任を負いません。

『契約不適合責任』は、買主が売主に請求できることが増えています。

代表的な権利は①追完請求②代金減額請求③損害賠償請求④契約解除です。

①追完請求：売買した不動産が契約の内容と合ってない！違う！！・・そんな時に、契約内容と合うように、直してもらうように修繕を求めることができます。

②代金減額請求：買主が売主に対し、十分な期間を定めて追完請求をしたにも関わらず、対応してくれないときに請求できます。

③損害賠償請求：売主の故意、過失などにより物件の引き渡しが不可能となった時に、売主に損害賠償請求を請求できます。

ただし、台風などの自然災害で物件の引き渡しができなくなった場合は、売主の故意、過失によらないので、買主は売主に損害賠償請求はできません。

ある日の🐱とA(宅建業者)との会話

🐱：契約不適合責任って何？
A：はい。ご説明いたします。契約不適合責任とは、売買契約における売主の責任を定めた法律で、不動産を売却、引き渡し後に買主が気付いた瑕疵に対して、売主が一定期間責任を負うことです。

🐱：買主を守るための法律なのね。ところで、『瑕疵』って何？

A：はい。ご説明いたします。『瑕疵』とは、建物などに何らかの欠陥や不具合がある状態のことです。具体的には、例えば、土地の場合は、地盤沈下、土壌汚染、建物の場合は、雨漏り、ひび割れ、シロアリ、アスベスト、床下浸水などが挙げられます。

🐱：今、言ってくれた『瑕疵』が引き渡し後に見つかった場合に、売主は買主に対して責任を負わないといけないってこと？
A：売主が買主に対して、責任を負うかどうかは『契約の内容に適合しているかどうか』を基準としています。そして、買主が請求できる期間にも決まりがあり、契約不適合を知ってから1年以内とされています。

🐱：『瑕疵』があったことではなく、『契約書に記載されているか』がポイントになるのね。
A：その通りです。契約不適合責任は、『瑕疵』に限らず『契約に内容に適合しないもの』という点がとても重要なポイントになります。

売主も気付かなかった『瑕疵』であっても、賠償責任を問われてしまいます。

民法改正によって、売主の保証するべき範囲が広くなり、買主は損害賠償請求や契約解除をしやすくなりました。

売主の責任は民法改正以前よりは、重くなりました。

🐱：契約書に書かれていることが、とても重要になるのね。

A：はい。その通りです。

中古物件の場合は、住宅設備に何かしらの不具合などがあることが珍しくなく、水道や換気設備、電気系統などは年数とともに劣化していることが多いです。

契約不適合が出てきそうな不動産物件では、住宅の設備を契約不適合責任の対象外とすることを、しっかり契約書に書いておくことが重要です。

🐱：そうね。よく分かったわ。ありがとう。

★詳しくはセンチュリー21youtubeをご覧下さい★

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