不動産についての豆知識NO.82(老朽化物件について)

2023年06月19日

今週の不動産豆知識NO.82【老朽化物件について】

毎週月曜日1回、不動産の有益情報をセンチュリー21配信のYoutubeにてお届けしております。

第82回目の今週のテーマは『老朽化物件』についてです。

老朽化物件の売却時注意すべき点はなに？

今、住んでいる自宅が古くなってきたので、建て替えをしたいとき、注意すべき点は何でしょうか？

自宅を新しく建て替えると気持ちも、心機一転して気持ちもいいですよね！

ただ、建て替えるのにはメリット、デメリットがあるので、それぞれのポイントをしっかり見てみましょう。

まず、メリット4つをご説明いたします。

まず一つ目として、土地を探す手間が省ける

二つ目に、慣れた土地に住める

三つ目に、今までの家の不満を解消できる

四つ目に、建て替えローンが利用できるになります

それぞれの詳細をご説明いたします。

まず一つ目の『土地を下がる手間が省ける』は、これまで住んでいた家を建て替えるので、住み替えのように土地を探す手間や購入費用などが一切不要となります。

このように、金銭面と時間を一気に減らすことができます。

二つ目の『慣れた土地に住める』は、学校区や地域のルールを変えることなく日常生活を送ることができます。

三つ目の『今までの家の不満を解消できる』は、今まで不満だった間取り、電気、ガス、水道などを全て新しくすることができます。

例えば、家の間取りに不満があった場合は、始めから検討することができるので、快適な家造りを実現することができます。

そして四つ目の『建て替えローンが利用できる』ですが、今現在、『建て替えローン』と言われる『建て替え』のための住宅ローンが、いくつかあります。

さらに建て替えローンが組める金融機関には、大手が取り組んでいることもあり安心です。

そして、次にデメリット、注意すべき点をご説明します。

デメリット、注意点も大きく分けて4つあります。

まず一つ目、建て替え中は仮住まいが必要になる

二つ目に、建て替えができない場合がある

三つ目に、解体工事が必要

四つ目に、滅失登記が必要

それぞれの詳細をご説明いたします。

まず一つ目の『建て替え中は仮住まいが必要』ですが、建て替えの場合、今まで住んでいた建物を解体する作業があるので、解体作業から新築が立て終わるまでの期間は仮住まいが必要となります。期間はおよそ、6カ月から1年程度と言われています。

仮住まいの賃貸費用や、引越し資金なども踏まえて、資金計画を立てる必要があり、

思わぬ経費が掛かってしまうケースがあるので、その点は注意が必要です。

二つ目の『建て替えができない場合がある』は、今建物が建っている土地でも、解体して更地にしてしまうと、新築を建てられないことがあります。

それを『再建築不可物件』といい、建て替えを考えている土地が再建築不可物件にあたる場合は建て替えができません。

例えば、『前面道路が建築基準法の道路でない』『接道2m未満』の場合、再建築不可の物件の条件に当てはまります。

建て替えを検討される際には、きちんとご確認いただいたうえで、検討いただければと思います。

三つ目に『解体費用が必要』ですが、解体工事の相場を求める方法のひとつとして『坪単価×延床面積（坪数）』がありますが、あくまでも建物本体を取壊す際の費用相場で、その費用とは別に家の状況や状態で、様々な費用が別途必要になってきます。

解体業者に現地を解体していただいた上で、しっかりと見積もりを取られることをおススメします。

四つ目の『滅失登記が必要』ですが、『滅失登記』とは建物を取壊した際に必要となる申請になります。

その申請を怠ると10万以下の罰金を払う場合等があります。

そして『滅失登記』をしておかないと、新築を建てることも、その後更地にした土地を売ることもできません。

さらに固定資産税といった存在しない建物に税金を払い続けなければなりません。

ですので、『滅失登記』は建て替えにおいて、とても重要ですので、解体後は忘れずに行いましょう。

ある日の🐱とA(宅建業者)との会話

🐱：自宅が古くなってきたので建て替えをしたいのよね。
A：新しく建て替えると、気持ちも心機一転して、いいですよね。
ただ、建て替えをする際にメリット、デメリットが存在しますので、それぞれのポイントをしっかり押さえたうえで建て替えに臨みましょう。

🐱：それぞれのポイントを詳しく教えてもらえるかしら？
A：はい。お答えします。
まずメリットからお伝えします。
A：メリットは大きく4つあり、土地を探す手間が省ける、慣れた土地に住める、今までの家の不満を解消できる、建て替えローンが利用できる、になります。

A：では、それぞれのメリットを詳しくご説明いたします。
まず、一つ目の『土地を探す手間が省ける』は、これまでに住んでいた家を建て替えるので、住み替えのように土地を探す手間や購入費用が不要となり、金銭的な面と時間を減らすことができます。

A：次に二つ目の『慣れた土地に住める』は、学校区や地域のルールを変えずに日常生活を送っていただくことができます。

A；三つ目の『今までの家の不満を解消できる』は、これまで不満だった間取り、電気やガス、水道などの設備を一新して新しくすることができ、今よりも快適な家づくりを実現することができます。

A：最後に四つ目の『建て替えローンが利用できる』は、現在では建て替えローンと言われる、建て替えのための住宅ローンがいくつもあります。
さらに建て替えローンが組める金融機関には大手が取り組んでいることもあり安心でもあります。

🐱：よく分かったわ。デメリットについても教えてもらっていいかしら？
A：はい。ご説明いたします。
こちらも大きく分けて4つあります。
A：建て替え中は仮住まいが必要、建て替えができない場合がある、解体工事が必要、滅失登記が必要の4つになります。

🐱：それぞれ詳しく教えてほしいわ。
A：はい。それぞれ詳しくご説明いたします。
A：まず一つ目の『建て替え中は仮住まいが必要』は、建て替えをする場合、今まで住んでいた建物を解体する作業があります。なので、解体作業から新築が立て終わるまでのおよそ6カ月から1年程度は仮住まいが必要となります。
仮住まいの賃貸費用、引越しなどもしないといけないので、資金計画を立てる必要があります。気づかないところで思わぬ経費が掛かってしまうケースがあるので、その点は注意が必要になってきます。
A：次に『建て替えができない場合がある』は、今建物が建っている土地でも、解体して更地にしてしまうと新築を建てられないことがあります。
それを『再建築不可物件』といい、建て替えを考えている土地が、再建築不可物件にあたる場合は建て替えができません。

🐱：ちなみに、どのような場合が『再建築不可物件』になるの？
A：はい。例えば、『前面道路が建築基準法の道路ではない』『接道2ｍ未満』の場合、再建築不可物件の条件に当てはまります。
このあたりは、建て替えを検討される際にはきちんとご確認いただいた上で、ご検討いただければと思います。

🐱：解体工事が必要とは？
A：はい。まず解体費用ですが解体工事の費用相場を求める方法のひとつとして『坪単価×延床面積（坪数）』があります。
しかし、これは建物本体を取壊す際の費用相場で、その費用とは別に家の状況や状態で様々な費用が別途必要になってきます。
こちらは、解体業者に現地を確認していただいた上で、しっかり見積もりを取られることをおススメします。

🐱：家の状態によって解体費用が違うのね。
では、最後の滅失登記って何？
A：はい。滅失登記とは建物を取壊した際に必要となる申請です。
建物の解体後、1カ月以内に申請を行わないと、滅失登記には申請義務があるため、怠ると10万以下の罰金を払う場合等があります。

🐱：罰金を払うのね・・
A：はい。滅失登記をしておかないと新築を新たに建てることも、その後更地にした土地を売ることもできません。
さらには、固定資産税といった存在しない建物に税金を払い続けなければなりません。
なので、滅失登記は建て替えにおいて重要ですので解体後は忘れずに行ってください。

🐱：分かったわ。建て替えをするのも色々気を付けないといけないポイントがあるのね。
A：はい。様々なメリット、デメリットがございます。
なので、建て替え、お住み替えを検討される場合にはまずお近くの不動産会社にご相談いただければと思います。

🐱：よく分かったわ。ありがとう。

★詳しくはセンチュリー21youtubeをご覧下さい★

※本動画は２０２１年１０月２２日に収録したものです。 今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

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