不動産についての豆知識NO.83(売却苦戦物件について)

2023年06月26日

今週の不動産豆知識NO.83【売却苦戦物件について】

毎週月曜日1回、不動産の有益情報をセンチュリー21配信のYoutubeにてお届けしております。

第83回目の今週のテーマは『売却苦戦物件』についてです。

売却に苦戦している時の対応策を教えて！

不動産が長い期間売れなくて困っている方、いらっしゃいませんか？

物件が売れない主な理由は、①販売価格が不適切②物件自体に何らかのマイナスポイントがある③不動産会社に失敗している。この３つになります。

では、それぞれ詳しくご説明いたします。

まず、①の『販売価格が不適切』ですが、不動産の売却で最もインパクトが大きい要素となります。

例えば、販売価格に割安感があれば、早い段階で買い手がつく可能性が高くなります。

逆を言えば、売れない物件の多くは、物件自体の価値に対して価格が割高であることが多いのです。

では、なぜ『割高』になるのかというと、不動産会社の査定価格が相場よりも高かったり、売主様の希望価格を優先していたりするからです。

では、次の②『物件自体に何らかのマイナスポイントがある』ですが、売れにくい物件の多くは、外観や設備など何らかの問題があります。

買主様にとって見た目の印象は時に間取りや価格よりも重要です。

特に、初めて物件を見た時の印象は、後々まで尾を引くことになります。外壁の汚れ具合や劣化の度合い、玄関の清掃状況や水回りの清潔さなどは、特に重要です。

これらに大きなマイナス要因があると、買い手が付きにくくなります。

では、最後の③『不動産会社選びに失敗している』です。

物件の価格や、物件に問題がないのに、売れないのは、もしかしたら不動産会社が原因かもしれません。

売却を依頼する際に結ぶ媒介契約は、一般的に契約期間は3か月です。

そのため、不動産会社は3か月の間に成果を出そうと、販売活動を行います。

仮に、3か月経っても物件への問い合わせ自体が少ないような場合、販売戦略に問題があるか、はたまた不動産会社の販売力自体が低いのかもしれません。

売却に時間がかかってしまっている場合の対策としては、『周辺の成約価格を調べ、適正な販売価格に改定する』、『外壁や内装、水回りなどを中心にリフォームやリノベーションなどを施す』、『不動産会社と協力して販売戦略や広告の出し方を見直す』もしくは『不動産会社そのものを変更する』などを意識していただければ、売却物件が苦戦していても、対応策になるのではないでしょうか？

ある日の🐱とA(宅建業者)との会話

🐱：不動産が長期間売れなくて困っているの。どうすればいいかしら？
A：はい。物件が売れない理由は『買い手がいない』からです。
では、なぜ買い手がいないかと申しますと、需要とのギャップがあるからです。
A：しかし、原因を分析すれば、売れやすくなる可能性が高いです。
物件が売れない主な理由は、大きく分けて3つに分類できます。

🐱：それは何？
A：はい。お答えします。
まず①『販売価格が不適切であること』②『物件自体に何らかのマイナスポイントがある』③『不動産会社選びに失敗している』になります。

🐱：それぞれ詳しく教えてくれる？
A：はい。ご説明いたします。
A：まず一つ目の『販売価格が不適切』ですが、不動産の売却で最もインパクトが大きい要素です。販売価格に割安感があれば、早い段階で買い手がつく可能性が高まります。
逆を言えば、売れない物件の多くは、物件自体の価値に対して価格が割高であることが多いのです。
なぜ割高になるかというと、不動産会社の査定価格が相場よりも高かったり、売主様の希望価格を優先していたりするからです。

🐱：確かに長期間売れていない物件はどれも相場よりも高い気がするわ。
でも、不動産会社から頂いた査定書の金額で販売した場合は？
A：不動産会社は、他社に先じて売主様と媒介契約を結びたいと考えています。
そこで、売主様に選んでもらいやすいように、売主様の意向を酌んで査定価格を高めに出すことがあります。
このため、やや相場から外れた価格設定になってしまうのです。

🐱：そうなのね。査定書の提示金額が高いだけの理由でお願いするのはいけないということなのね。
A：はい。そうですね。
売却を依頼する場合にはしっかりと査定金額の根拠をヒアリングし、理解することが大切です。

🐱：分かったわ。次の『物件にマイナスポイントがある』は？
A：はい。まず、売れにくい物件の多くは、外観や設備などに何らかの問題があります。
買主様にとって、見た目の印象は時に間取りや価格よりも重要です。
特に初めて物件を見た時の印象は、後々まで尾を引くことになります。外壁の汚れ具合や劣化の度合い、玄関の清掃状況、水回りの清潔さなどは特に重要です。
これらに大きなマイナス要因があると、買い手が付きにくくなります。

🐱：確かにキッチンなど水周りがとても汚かったりすると、心なしか他の部分まで汚く感じるわね。
A：そうですよね、売却スタートのタイミングで一通り掃除等で綺麗にして頂く、しかし、掃除では綺麗にできず、あまりにも見た目を損なう場合には部分的なリフォームも提案させていただく場合があります。

🐱：わかりました。それでは3つ目の「不動産会社選びに失敗している」について詳しく教えて。
A：はい、先程、お話した価格や物件に問題がない場合は、不動産会社が原因かもしれません。
A：売却を依頼する際に結ぶ媒介契約は、一般的に契約期間は3カ月間です。そのため、不動産会社は3カ月の間に成果を出そうと、販売活動を行います。
仮に、3カ月たっても物件への問合せ自体が少ないような場合は、販売戦略に問題があるか、不動産会社の販売力自体が低いのかもしれません。

🐱：そうなのね・・じゃあ、思い切って他の不動産会社へ変更するというのもありなのかしら？
A：そうですね、ただいきなり変更するのではなく、ご依頼している不動産会社へ現在どのような売却活動をしているのか、具体的な検討顧客はいるのか、今後の売却活動の内容などをご相談されてみてはいかがでしょうか。

🐱：その内容をヒアリングした上で引き続き依頼するか検討した方がいいという事ね！
A：そうですね。それでは最後に先程お話した3つのポイントを押さえて、売却に時間がかかってしまっている場合の対策としては①『周辺の成約価格を調べ、適正な販売価格に改定する』②『外壁や内装、水回りなどを中心にリフォームやリノベーションを施す』③『不動産会社と協力し、販売戦略や広告の出し方を見直す、不動産会社そのものを変更する』以上のポイントを意識していただければと思います。

🐱：よくわかったわ。ありがとう。

★詳しくはセンチュリー21youtubeをご覧下さい★

※本動画は２０２１年１０月２２日に収録したものです。 今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

安佐南区・安佐北区の不動産売買のことなら、センチュリー21リベルテへご相談ください。

1：お手持ちの不動産売却をお考えの方

2：相続した物件の売却を検討されている方

3：買替えを検討されている方・・・　など

当社センチュリー21リベルテでは、豊富な売却・購入サポート経験のあるスタッフが

お客様のご状況とご要望を鑑み、満足のいくご提案をさせていただきます。

まずはセンチュリー21リベルテへお気軽にご相談ください。

経験豊富なスタッフが、細やかな対応をさせていただきます。