不動産についての豆知識NO.85(転勤辞令について)

2023年07月10日

今週の不動産豆知識NO.85【転勤辞令について】

毎週月曜日1回、不動産の有益情報をセンチュリー21配信のYoutubeにてお届けしております。

第85回目の今週のテーマは『転勤辞令』についてです。

住宅ローン支払い中の不動産を他人に貸す時の注意点って？

2年前にマイホームを購入したばかりなのに、転勤になってしまった・・・

住宅ローンの支払い中で、転勤から戻ってくる数年間の間だけ、人に貸してもいいものでしょうか？

住宅ローン返済中の物件は原則的に貸すことはできません。

なぜなら、住宅ローンは契約者が住むことを前提とした契約だからです。

契約違反になると、契約金が発生したり、ローンの残債を一括で返済を求められたり、アパートローンなどへの借り換えをすることになります。

ここで気を付けていただきたいのは、アパートローンなどの不動産投資目的の融資へ切り替えると、金利は高くなり、毎月の返済も高くなることにより、総支払いが増え、結果的には賃料で賄えないこともあります。

ただし、転勤や介護などの特別な事情がある場合は、例外的に契約者以外が住む場合でも、住宅ローンが継続できる可能性があり、人に貸せることもあります。

住宅ローンを継続して利用できるかどうかは事情によって異なりますので、ご注意を・・・

ローン支払い中に家を貸すと、様々な負担が発生、金銭的なデメリットが生じる可能性があるため、

ローン支払い中に家を貸すのは注意が必要となります。

どのような負担があり、どれくらい負担が発生するかのを知り、負担等を考慮した上で、家を貸すかどうかを検討されるのがいいと思います。

ローン中に家を貸すと、様々な負担が発生します。

そのため、もし現金の取得が目的なら、場合によっては売却したほうがよいこともあると思います。

売却をすることにより、例えばローン切り替えの際に生じる手数料、金利の上昇などに伴う負担がなくなり、

金銭的な負担は減らせると思います。

住宅ローンは、契約者やその家族が住むことを前提にした契約です。

そのため、基本的にはローン中に家を貸すことはできません。

しかし、特定の事情がある場合には、賃貸をすることは可能です。

ローン中の家を貸す場合は、ローン切り替えなどの負担があるので、費用面には注意が必要です。

費用の負担、リスクなどを正しく把握して、ローン中の家を貸し出すべきかを検討していきましょう。

ある日の🐱とA(宅建業者)との会話

🐱：2年前にマイホームを購入したばかりなのに・・転勤になりました。
住宅ローンもまだまだ残債があり、転勤から戻ってくるまでの数年間だけ
人に貸すことってできるのかしら？

A：はい。お答えいたします。
持ち家なので、自由に誰かに貸すことができると思われがちですが、
住宅ローン支払い中の場合、注意すべきことがあります。

🐱：どんなことに注意したらいいのかしら？
A：はい。まず大前提として住宅ローンを借りている状態で賃貸することは基本的にできません。

🐱：えっ、そうなのね！
A：はい。そもそも住宅ローンは契約者が住むことを目的としたローンであり、
国の政策のもと購入を促進するために低金利となっています。
そのため契約書やその家族以外の人が住むことは、契約違反となってしまうんです。

🐱：契約違反になるのね。
A：誰かに貸したいということであればアパートローンなどへ借り換えすることになると思います。
A：ただ、アパートローンなどの不動産投資目的の融資へ切り替えとなると
金利は高くなり、毎月の返済も高くなります。
総支払が増え、結果的には賃料で賄えないこともあります。

🐱：月々の支払いが上がるのは困るわ・・
A：借入先の銀行によっては転勤という理由で住みたいのに住めないという
やむを得ない事情を考慮し、住宅ローン返済中のお家を賃貸することを
認めているケースがあります。

🐱：例えば、銀行に相談せずに、黙って貸したら？
A：確かに金融機関に連絡しないままこっそり貸そうと考える人がいます。
ただ、これはとてもリスクがあります。
A：黙って誰かに貸している時点で、契約内容に変更があったのに連絡してこないということは、
最初に住宅ローンを借りるときに印鑑を押した金銭消費貸借違反です。

🐱：契約違反・・その場合どうなるの？
A：金融機関によっては違反を理由に借り換えどころか、
一括で返済してほしいというところも出てきます。

🐱：一括返済！とても一括で返済なんて無理だわ・・

A：そうですよね。
なので転勤で誰かに貸すことを考えているのであれば、
必ず住宅ローンを借りている銀行に相談をしてください。

🐱：他に何か注意しなければいけないポイントってあるのかしら？
A：はい。転勤で家を貸す場合は住宅ローン控除が受けられないことにも注意が必要です。

🐱：！そうなの！！
A：はい。住宅ローン控除の適用要件は、
「マイホームの新築、取得または増改築などした日から6ヶ月以内に
その者の居住の用に供し、適用を受けるその年の12月31日まで引き続いて
住んでいること」と定められています。

A:つまり、ローン契約者本人もしくはその家族が持ち家に住んでいること
ということが必須条件となります。

🐱：住宅ローンの要件と似てるのね。
A：そうですね。
なので転勤で誰かに貸す場合はこの適用条件に当てはまらなくなり、
住宅ローン控除は受けられなくなります。
A：ただ、転勤から戻ってきて再び元の持ち家に住む場合は、
居住していない期間を除いて残りの控除期間があれば再び住むようになった年の
翌年から適用を受けられるようになります。

🐱：そうなのね。それは良かった。
A：あと、賃貸ではなく売却という方法もあります。
『転勤から戻ってきたときに住む』という、明確な気持ちがあれば貸すのもいいのですが、
売却という方法もあります。
A：もちろん、現在の住宅ローンの残高や査定価格なども含めての判断になりますが、
賃貸だけでなく売却もひとつの方法として検討していただければと思います。
賃貸・売却あわせて、信頼できる不動産会社にご相談されるのがいいと思います。

🐱：よく分かったわ。ありがとう。

★詳しくはセンチュリー21youtubeをご覧下さい★

※本動画は２０２２年２月２日に収録したものです。 今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

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