不動産についての豆知識NO.88(旗竿地の査定について)

2023年07月31日

今週の不動産豆知識NO.88【旗竿地の査定について】

毎週月曜日1回、不動産の有益情報をセンチュリー21配信のYoutubeにてお届けしております。

第88回目の今週のテーマは『旗竿地の査定』についてです。

不正地形の査定はどのように行うの？

まず始めに『旗竿地』とはどのような土地でしょうか？

『旗竿地』とは、道路に接している出入り口部分が細長くなっていて、その奥にまとまった敷地がある土地のことを指します。

まるで、竿につけた旗のような形状から、このような呼び方をされています。

このような、少々形が変わった不定形地『旗竿地』の査定は、どのように行うのでしょうか？

通常、土地の査定価格は取引事例比較法で計算します。

『取引事例比較法』とは売却する不動産と条件が近い不動産の過去の成約事例をいくつか選んで平均坪単価を算出し、算出された平均坪単価に売却する不動産の広さを掛けて計算する方法です。

例えば、同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば『取引事例非核法』は利用できますが、旗竿地は特殊なので条件が近い事例はそれほど多くないのが現状です。

そこで、旗竿地の場合には『路線価』を使って計算します。

『路線価』とは、国税庁が毎年7月から8月に公表するその年の1月1日における主要な道路に面した１㎡あたりの土地価格を公表するもので、相続税や贈与税を計算するとき活用されます。

一般的に、あまり馴染みがないと思います。

『路線価』は、国土交通省が発表する公示価格の8割程度に設定され、その公示価格を1.1から1.2倍したものが実勢価格の目安と言われています。

つまり、路線価を1.3～1.5倍にすればおおよその相場が分かるというものになります。

しかし、土地の評価は奥行きの長さによって影響します。

奥行きが極点に短い場合や長い場合、一般的な土地と比べて利用価値が低いとされております。

そのため『路線価』を計算するときには、まず『奥行価格補正率(一㎡あたりの路線価＝路線価×奥行価格補正率)』を掛け算しなければなりません。

ここで気を付けていただきたいのは、これは『路線価』での計算方法ですが、旗竿地の場合、間口が狭小な宅地等や不整形地の計算をしなければなりません。

まずは、間口が狭小な宅地などは、1㎡あたりの路線価格に間口狭小補正率と奥行長大補正を掛け算して計算します。

間口狭小補正率は間口の狭い土地の評価額を減額するための補正率です。

奥行長大補正率とは間口のわりに奥行きが長い土地の相続税評価額を減額する補正率の事をいいます。どちらも旗竿地のような特徴のある土地に対して補正を行うために地区や距離によって数値化されいます。

不整形地は１㎡あたりの路線価格に不整形地補正率を掛け算し計算します。

不整形地補正率はかげ地割合に応じて定められます。

かげ地とは、不整形地全体を囲むような正方形や長方形の想定整形地を想定した場合に、その想定整形地のうち不整形地以外の土地をいいます。

また、不整形補正率の適用については不整形地補正率×間口狭小補正率と奥行長大補正率×間口狭小補正率のいずれかいずれか有利な方で計算します。

どちらの計算を利用した方がいいのかは、一概には言えませんので計算した結果、評価額が高い方を選びたいところではあります。

しかし、残念ながらこの方法で計算した査定価格で売れるわけではありません。

ここから過去に売れた旗竿地と比較したり、現在周辺で売り出されている土地の販売価格を考慮の上、査定価格が決まっていきます。

信頼できる不動産会社に、ご相談いただくとよろしいかと思います。

ある日の🐱とA(宅建業者)との会話

🐱：自分が持っている戸建てを売却しようと思ってるんだけど、少し形が変わってて、接している道路から細い敷地があり、家が建っている土地なの。
こういった土地は、価格が高くないと聞いたんだけど本当なのかしら？

A：いわゆる旗竿地ですね。
旗のような形の土地なのでこのように呼ばれております。
価格が高くないという点には一般的にはそのように言われております。

🐱：そうなのね。うちの場合どのような査定方法になるの？
A：通常、土地の査定価格は取引事例比較法で計算します。
A：取引事例比較法とは売却する不動産と条件が近い不動産の過去の成約事例をいくつか選んで平均坪単価を算出し、算出された平均坪単価に売却する不動産の広さを掛けて計算する方法です。

🐱：じゃあ、うちも取引事例比較法で計算するの？
A：はい。同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが、旗竿地は特殊なので条件が近い事例はそれほど多くありません。

🐱：どのような査定になるの？
A：はい、旗竿地の場合には路線価を使って計算します。

🐱：路線価？ニュースでは聞いたことがあるような・・どんなものなの？

A：はい、路線価とは国税庁が毎年7月から8月に公表するその年の1月1日における主要な道路に面した１㎡あたりの土地価格を公表するもので、相続税や贈与税を計算するとき活用されます。

🐱：国税庁なのね、知らなかった！
A：そうですね、あまり馴染みがないかもしれませんね。
路線価は国土交通省が発表する公示価格の8割程度に設定され、その公示価格を1.1から1.2倍したものが実勢価格の目安と言われています。
A:つまり路線価を1.3～1.5倍にすればおおよその相場が分かるというものになります。

🐱：路線価に土地の面積を掛ければ査定金額がわかるということ？
A：はい。ですが、土地の評価は奥行きの長さによって影響します。奥行きが極点に短い場合や長い場合、一般的な土地と比べて利用価値が低いとされております。
そのため路線価を計算するときには、まず奥行価格補正率を掛け算しなければなりません。

🐱：奥行価格補正率とは何でしょうか？
A：はい。ご説明いたします。
奥行価格補正率とは、その宅地の奥行き距離の応じて奥行価格補正率表に定められている補正率です。
正確な表現でいいますと、道路からの奥行きの長さに応じて路線価を調整するための補正率の事をいいます。

🐱：奥行価格補正率を使って、どのように計算するの?
A：はい。
一㎡あたりの路線価＝路線価×奥行価格補正率で計算します。

🐱：これで、やっと査定金額が出るの？
A：いいえ、これは路線価での計算方法ですが、旗竿地の場合、間口が狭小な宅地等や不整形地の計算をしなければなりません。

🐱：まだまだあるのね！2つの違いを教えて！
A：はい。お答えします。
まずは、間口が狭小な宅地などは、1㎡あたりの路線価格に間口狭小補正率と奥行長大補正を掛け算して計算します。
A:間口狭小補正率は間口の狭い土地の評価額を減額するための補正率です。奥行長大補正率とは間口のわりに奥行きが長い土地の相続税評価額を減額する補正率の事をいいます。
どちらも旗竿地のような特徴のある土地に対して補正を行うために地区や距離によって数値化されいます。

🐱：不整形地の計算はどうですか？
A：不整形地は１㎡あたりの路線価格に不整形地補正率を掛け算し計算します。
不整形地補正率はかげ地割合に応じて定められます。
A：ここで、少しご説明いたします。『かげ地』とは、不整形地全体を囲むような正方形や長方形の想定整形地を想定した場合に、その想定整形地のうち不整形地以外の土地をいいます。
また、不整形補正率の適用については不整形地補正率×間口狭小補正率と奥行長大補正率×間口狭小補正率のいずれかいずれか有利な方で計算します。

🐱：分かりました。不整形地の場合も路線価格に対して補正率を掛けていき調整を図るのですね。うちの土地の場合はどちらを利用したらいいの？
A：そうですね・・一概には言えませんので計算した結果、評価額が高い方を選びたいところでありますね。

🐱：その金額で売れるかしら？
A：そうですね。残念ながらこの方法で計算した査定価格で売れるわけではありません。
ここから過去に売れた旗竿地と比較したり、現在周辺で売り出されている土地の販売価格を考慮の上、査定価格が決まっていきます。詳しくは、信頼があり、事例も熟知している不動産会社に聞かれるのが一番です。
より正確な査定金額が出るかと思います。

🐱：よく分かったわ。ありがとう！

★詳しくはセンチュリー21youtubeをご覧下さい★

※本動画は２０２２年２月２日に収録したものです。 今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

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