不動産についての豆知識NO.89(マンション査定について)

2023年08月07日

今週の不動産豆知識NO.89【マンション査定について】

毎週月曜日1回、不動産の有益情報をセンチュリー21配信のYoutubeにてお届けしております。

第89回目の今週のテーマは『マンション査定』についてです。

マンションの査定はどのように行うの？

転勤、お子様の成長、生活環境の変化などで「マンションを売りたい」そう思った時・・

まず始めに行うのが『査定』になります。

しかし、始めての売却で、何から始めたらいいか、何を準備したらいいかが分からない・・

そう思う方も多いと思います。

査定の注意点や、ポイント、査定方法などを順を追ってご説明いたします。

まず、不動産会社に査定を依頼する前に、①マンションの権利証や、登記識別情報通知

②分譲時のパンフレット③マンションの管理規約や修繕計画などを準備していただけると、査定がスムーズに行われます

必要な書類を準備していただいたら、次に不動産会社に査定を依頼します。

この時、査定を依頼するのを1社だけにするのではなく、2～3社の不動産会社に査定を依頼しましょう。

そして、その中から最も相性の良く、『この不動産会社なら信頼できる』『大切な不動産の売却を任せられる』と思う不動産会社を選ぶことが重要です。

不動産会社を選ぶことは、かなり重要となってきます！

査定を依頼する時準備するもの、査定を依頼する不動産会社と簡単にご説明いたしました。

では、どのような方法で査定を行うのでしょうか？

不動産の査定方法は、①原価法②収益還元法③取引事例比較法の3つがあります。

どのような査定方法なのか、ご説明いたします。

まず始めに①原価法ですが、この原価法は主に一戸建ての建物部分の査定に多く使われる査定方法となります。

例えば、今既にある建物を壊して、もう一度同じ建物を建てた場合にいくらの費用がかかるかを計算し、その価格から建物の設備が老朽化している部分を差し引くことで、査定価格を算出する方法です。

次に②収益還元法です。

こちらの査定方法は、投資マンションなどの、主に投資用物件の査定に使われる査定方法です。

その不動産が将来どれぐらい利益を出せるのかをベースに、不動産の価格を求める方法となります。

そして最後に③取引事例比較法ですが、こちらの査定方法は、主に居住用のマンションや土地の査定に使われます。

対象となる不動産(査定物件)と条件が近い物件の成約事例から、いくつかの事例を選択し、取引価格の事例から必要に応じて、対象物件の事情補正や時点修正を行い、地域要因や個別的要因を含め比較評価する方法となります。

①原価法②収益還元法③取引事例比較法の中で、最も一般的に行われている査定方法が③取引事例比較法となります。

マンション査定に影響するであろうポイントとして、『交通アクセス環境が充実しているか』、『近隣にスーパーや病院、銀行など生活する上でかかせない施設などがあるか』、『居室内の状態、劣化、騒音や眺望など』、『マンションのセキュリティや駐車場などの設備』、『マンション全体の修繕の実施状況や修繕計画の内容』などがあります。

昨今、マンション全体の築年数が上がってきています。

そのため、修繕計画がしっかりしているマンションなどは、査定額だけではなく、需要も高いとおもわれます。

『マンションを売却したい』と思われたら、

まずは、信頼できる不動産会社に、ご相談いただくとよろしいかと思います。

ある日の🐱とA(宅建業者)との会話

🐱：マンションを売ろうと思っているの。
なにから始めたらいいのかしら？

A：はい、ご説明いたします。
まず、不動産会社に査定を依頼する前に、①マンションの権利証や登記識別情報通知②分譲時のパンフレット③マンションの管理規約や修繕計画などを準備していただけると、査定がスムーズに行われます。

🐱：そうなのね。その書類を準備できたら？
A：はい、書類を準備していただけたら、不動産会社に査定を依頼します。
この時、気を付けていただきたいのは、1社にだけ依頼するのではなく、2～3社の不動産会社に査定を依頼してください。
A：そして、その中から『この不動産会社なら信頼できる』『大切な不動産の売却を任せられる』と思う不動産会社を選んでください。
A：不動産会社を選ぶことは、かなり重要となってきます。

🐱：そうね。
A：では、どのような方法で査定するのかをご説明いたします
A：まず、不動産の査定方法は①原価法②収益還元法③取引事例比較法の3つがあります。
どのような査定方法なのか、それぞれご説明いたします。
A：①原価法ですが、この方法は主に一戸建ての建物部分の査定に多くつかわれる査定方法となります。
例えば、今ある建物を壊して、もう一度同じ建物を建てた場合にいくらの費用がかかるかを計算し、その価格から建物の設備が老朽化している部分を差し引くことで、査定価格を算出する方法です。

A：次に②収益還元法です。
こちらの査定方法は、投資マンションなどの、主に投資用物件の査定に使われる査定方法です。
その不動産が将来どれくらいの利益を出せるのかをベースに、不動産の価格を求める方法となります。

A：最後に③取引事例比較法ですが、こちらの査定方法は、主に居住用のマンションや土地の査定に使われます。
A：対象となる査定物件と条件が近い物件の成約事例から、いくつかの事例を選択し、取引価格の事例から必要に応じて、対象物件の事情補正や時点補修を行い、地域要因などを含め比較評価する方法となります。

🐱：では、マンションを査定するのは、③取引事例比較法になるの？
A：はい。その通りです。
マンション査定に影響するであろうポイントして、交通アクセスが充実しているか、近隣にスーパーや銀行、病院などの生活する上でかかせない施設があるか、居室内の状態、劣化、騒音や眺望、マンションのセキュリティや駐車場などの設備、マンション全体の修繕の実施状況や修繕計画の内容、などがあります。
A：昨今、マンション全体の築年数が上がってきています。
そのため、修繕計画がしっかりしているマンションなどは、査定額だけではなく、需要も高いと思われます。
A：まずは、信頼できる不動産会社に、査定の順序やポイントなどを、ご相談いただくのがよろしいかと思います。

🐱：よく分かったわ。ありがとう。

★詳しくはセンチュリー21youtubeをご覧下さい★

※本動画は２０２２年２月２日に収録したものです。 今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

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