不動産についての豆知識NO.91(借地権付建物について)

2023年08月28日

今週の不動産豆知識NO.91【借地権付建物について】

毎週月曜日1回、不動産の有益情報をセンチュリー21配信のYoutubeにてお届けしております。

第91回目の今週のテーマは『借地権付建物』についてです。

借地権付建物を売却する場合の注意点は？

もし、あなたが相続で『借地権付き建物』を取得した場合、

この不動産は売却できるのでしょうか？

結論から申し上げますと、売却はできます！

しかし、売却をするにあたり何点か注意点がございます。

どのような注意点があるのか、今から、注意点をお話いたします。

まず、借地権付き建物を売却するのなら、地主さまの承諾をもらう必要があります。

また、承諾をもらうだけではなく、借地権付き建物を売却する際には承諾料の支払いが必要となります。

なぜ、承諾料を支払う必要があるのか・・・

それは、新たな借地権取得者が毎年地代を支払ってくれる保証がないのでそのリスクに対して支払う必要はあります。

承諾料は地主さまと、相談などをして決めますが、一般的には借地権の価格の5％~15％ほどとなります。

そして、承諾を取ったら、主な売却方法として2つあります。

では、それぞれご説明いたしましょう。

まず、一つ目として、『借地権付き建物として売却する』

この方法は、通常の家と同じようにう売却する方法となります。

不動産会社と媒介契約を結び、借地権付き建物を売却します。

売却活動の時期や販売価格を自分で決めることができるので、とても自由度の高い販売方法となります。

そして、二つ目として、『土地所有権とセットで売却する』

あと、この方法は承諾は必要ないのですが、土地所有者に売却する

上記の方法となります。

借地権付き建物は、通常とは条件が異なる不動産です。

そのため、売却しずらいという事はあります。

しかし、借地権であれば土地に関する税金がかからないなどのメリットもあるので、そのようなメリットも生かして売却活動を進めていくといいと思います。

ある日の🐱とA(宅建業者)との会話

🐱：相続で借地権付きの建物を取得したのですが、売却できるのかしら？
A：はい。結論から申し上げますと、売却はできますが、注意が必要です。

🐱：どのような注意が必要になるの？
A：はい。お答えします。
借地権付き建物を売却するなら、地主様の承諾をもらう必要があります。
また承諾をもらうだけでなく、借地権付き建物を売却する際には、承諾料の支払いが必要となります。

🐱：承諾料を払わないといけないの！
A:はい。
理由といたしましては、新たな借地権取得者が毎年地代を支払ってくれる保証がないので、そのリスクに対して支払う必要はあります。
承諾料は地主様と相談するなどして決めますが、一般的には借地権の価格の５％から15％程です。

🐱：わかったわ。
承諾をとったら、その後はどのような流れになるの？
A:はい。主な売却方法は二つあります。
一つ目が借地権付き建物として売る！
二つ目が土地所有権とセットで売る！
あと最後に、こちらは承諾は必要がないですが、土地所有者に売却する！です。

🐱：一つ目の「借地権付き建物として売る」とは、どういったものですか？
A:はい。お答えします。
通常の戸建て住宅などと同じように売却する方法です。不動産会社と媒介契約を結び
借地権付き建物を売却します。売却活動の時期や販売価格を自分で決めることができ、
自由度の高い販売方法になります。

🐱：それだとわかりやすくていいですね！
A：はい。ただし土地を合わせて購入できる中古物件などがライバルになるので、売却額を
値下げしなくてはいけない場合が出てきたり売却期間が長引くことがあるでしょう。

🐱：確かに土地が付いている物件がライバルになると考えると、すんなり売却とは
いかないですよね・・・
A:そうですね、
次に、二つ目の「土地所有権とセットで売却する」ですが、まず最初に地主様から底地権を
購入し所有権を完全に取得した上で第三者に売却する方法です。

🐱：先程の地主さんに買ってもらうの逆で、こちらが底地を購入するということですか？
A：地主様を説得し土地と建物をセットで売却できれば、その土地の所有権を丸ごと売ることに
なるため、より売りやすくなります。借地権と建物のセットで売却するよりも所有権を
丸ごと販売するため不動産価値は高くなり、より高値で売却することが出来ます。

🐱：確かにこれだと売却がしやすそうですね！
ただ、一時的に底地を購入するために資金が必要になるということですよね？

A：そうですね、
この部分はデメリットになるかもしれないですね。最後に土地所有者に売却するですが、
これはそのままの意味で第三者の買主を探すのではなく、地主様に建物を買ってもらう
方法です。仲介のように買主を探す必要がないので早く売却活動を終えることが出来る
メリットがあります。

🐱：確かに、地主さんに買っていただけたら一番楽かも？
A：そうですね、
ただ地主様が借地権を取り戻す気がない場合もありますし、貸しているという立場にあり
価格交渉の話がなかなか終わらないという可能性もあります。地主様に話を持ち掛けるのは
良いと思いますが、最初からあてにしないようにした方が良いですね。

🐱：まぁ、そんなうまい話はないですよね？
A：そうですね、
借地権付き建物は、通常とは条件が異なる不動産です。そのため売却しずづらいという
事はあるでしょう。しかし、借地権であれば土地に関する税金がかからないなどの
メリットもあります。そのようなメリットも生かして売却活動を進めていくと
いいですよね。

🐱：確かにそういう見方もできますよね・・・
A：売却活動をサポートし、売却に導いてくれるのは不動産会社です。確実の借地権付き
建物を売却したいのであれば、良い不動産会社を味方につけて売却活動を行うといいと
思います。

🐱：分かりました。ありがとうございます。

★詳しくはセンチュリー21youtubeをご覧下さい★

※本動画は２０２２年２月２日に収録したものです。 今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

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