不動産についての豆知識NO.93(売却時期について)

2023年09月11日

今週の不動産豆知識NO.93【売却時期について】

毎週月曜日1回、不動産の有益情報をセンチュリー21配信のYoutubeにてお届けしております。

第93回目の今週のテーマは『売却時期』についてです。

売却時期は相続前と相続後どちらが有利なの？

売却をするとしたら、相続前と相続後の、どちらがいいのでしょうか？

それぞれのメリットとデメリットをご説明いたします。

では、始めにメリットからご説明いたします。

まず、不動産は現物財産となります。

現金と違い、公平に分けにくい財産です。

例えば、相続人の3人で分割してくださいと言われても、そのままでは公平に分けるのはとても難しいです。

相続前に不動産を現金化することで、相続人が複数いる場合も遺産分割がスムーズに行われ、親族同士のトラブルやごたごたを回避できるのが大きなメリットとなります。

反対にデメリットとは？

相続前に現金化した場合は、不動産を現物で相続するより、納めるべき税額が多くなる可能性が高くなります。

詳しくご説明いたしますと、現金と不動産では、相続税課税評価額を算定する評価基準が異なります。

現金は、現金そのものが課税評価額となり、不動産を相続した場合は、土地は『路線価』建物は『固定資産税評価額』が基準となります。

『路線価』は『地価公示価格等』の8割ほど、固定資産税評価額は7割ほどを目安に評価されるため、現金で相続すると相続税評価額が高くなり、結果的に課税額の増加につながります。

次に、不動産を相続後に売却するメリットをご説明いたします。

相続した場合の不動産の評価は路線価や固定資産税評価額であり、これは時価といわれる実勢価格より低くなっています。

そのため、相続財産の評価が現金の場合よりも低く相続税額が割安になることがあります。

相続開始から3年以内に相続不動産を売却した場合、その不動産にかかった相続税を取得費用に加算することができ、譲渡取得税の節税につながります。

相続前と相続後、もちろん、どちらもメリット、デメリットがあります。

相続税評価の際、不動産の評価額が実勢価格と大きく離れることが問題として認めないというケースも出てきています。

相続前と相続後の売却どちらのメリットが大きいかは一概には言えません。

もしもの時のために、早めに売却に強い不動産業者に相談されることをおススメします。

ある日の🐱とA(宅建業者)との会話

🐱：売却をするとしたら、相続前と相続後のどちらがいいのかしら？
それぞれの、メリットを教えてくれる？
A：はい。お答えいたします。
まず、相続前に売却するメリットですが、遺産の分割方法をめぐって遺族間でもめる事が多くあります。
特に、不動産は将来その不動産の必要性や処分の価格、時期などで意見が分かれることが多くあります。

🐱：あっ！ドラマなんかでみたことあるわ！
A：そうですね。ドラマなどで、たまに流れますね。
相続が発生する前に不動産を処分し現金化している場合、それらの不安要素はなくなります。
A：また、相続税の支払いなどで早急に納税資金を用意する必要がないため、売り急いで安く売却する必要もありません。

🐱：売り急ぐと価格を下げざるを得ないのかしら？
A：はい。相続人の中には、それらを嫌がったり、思い出のある実家の売却自体を嫌がる方もいらっしゃいます。
足並みが揃わないと、売りたくても売れないということもあります。
相続前であれば、名義人の意見で売却し、相続人の相続税資金を用意することが可能となります。

🐱：なるほど！
じゃあ、次に相続後に売却するメリットは何？
A：はい。
相続した場合の不動産の評価は路線価や固定資産課税評価額であり、これは時価といわれる実勢価格よよりも低くなっております。
そのため、相続財産の評価が現金の場合よりも低く相続税額が割安になることがあります。

🐱：評価額の違い？
A：はい。
または、相続開始から3年以内に相続不動産を売却した場合、その不動産にかかった相続税を取得費用に加算することができ、譲渡取得税の節税に繋がります。
A：相続しても所有期期間は引き継ぎますので、譲渡取得税が短期か長期かに関わる場合は相続後の方が有利ですね。

🐱：相続前と相続後、どちらもメリット、デメリットがあるのね。
Ａ：はい。その通りです。
相続税評価の際、不動産の評価額が実勢価格と大きく離れることが問題として、認めないというケースも出てきています。

🐱：そういうこともあるのね。
Ａ：相続前と相続後の売却、どちらがメリットが大きいかは一概に言えませんが、もしもの時に売却に強い不動産会社に相談されることをおススメいたします。

🐱：よく分かりました。ありがとう！

★詳しくはセンチュリー21youtubeをご覧下さい★

※本動画は２０２２年２月２日に収録したものです。 今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

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